Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf berechnen

So nutzen Sie den Rechner richtig

• Tragen Sie Anschaffungsdatum und Verkaufsdatum ein.
• Geben Sie Kaufpreis, Verkaufspreis und wertsteigernde Investitionen an.
• Wählen Sie Ihren persönlichen Einkommensteuersatz, damit der Steuerbetrag realistisch berechnet wird.
• Aktivieren Sie Eigennutzung, wenn Sie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren dort gewohnt haben.

Was in den Spekulationsgewinn einfließen kann

Der Spekulationsgewinn ergibt sich in der Regel aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten abzüglich wertsteigernder Investitionen. In einer vollständigen Steuerberechnung werden häufig auch Nebenkosten des Kaufs und des Verkaufs berücksichtigt, zum Beispiel Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Makler oder Gutachten. Der Rechner fokussiert auf die wichtigsten Eckdaten für eine erste Orientierung. Für eine verbindliche Einordnung empfiehlt sich eine individuelle Prüfung.

Zehnjahresfrist und Eigennutzung

Die Zehnjahresfrist beginnt am Tag der Anschaffung. Steuerfreiheit besteht in der Regel ab dem Tag nach Ablauf von zehn Jahren. Beispiel aus der Praxis. Anschaffung am 15.03.2016. Steuerfreier Verkauf ab 16.03.2026 möglich. Unabhängig von der Frist kann ein Verkauf steuerfrei sein, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei davorliegenden Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt wurde. Bewahren Sie Meldebescheinigungen und ähnliche Nachweise gut auf.

Beispielrechnung

Anschaffung 15.03.2016. Verkauf 01.11.2025. Kaufpreis 250.000 Euro. Verkaufspreis 350.000 Euro. Investitionen 20.000 Euro. Keine Eigennutzung. Einkommensteuersatz 32 Prozent. Ergebnis. Spekulationsgewinn 80.000 Euro. Voraussichtliche Steuerlast circa 25.600 Euro. Ein Verkauf ab 16.03.2026 wäre voraussichtlich steuerfrei.

Sonderfälle kurz eingeordnet

• Vermietung oder Teilvermietung kann zu Werbungskosten und Abschreibungen führen. Das beeinflusst den steuerlichen Gewinn.
• Bei Erbschaft oder Schenkung zählt in vielen Fällen die Haltedauer der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers.
• Bei Grundstücken, Bauplätzen oder Mehrfamilienhäusern können abweichende Details gelten. Eine Einzelfallprüfung ist sinnvoll.

Steuer optimieren

• Verkauf zeitlich planen und die Zehnjahresfrist abwarten, wenn wirtschaftlich vertretbar.
• Eigennutzung prüfen und lückenlos belegen.
• Belege zu Investitionen sowie zu Kauf und Verkauf vollständig dokumentieren.

Individuelle Beratung anfragen

Der Rechner bietet eine erste Einschätzung. Er ersetzt keine persönliche Rechtsberatung oder Steuerberatung. Die Lkm GmbH Rechtsanwälte und Steuerberater prüfen Ihre Unterlagen, erläutern Gestaltungsmöglichkeiten und begleiten den Verkauf bis zum Abschluss. Jetzt unverbindliche Erstprüfung anfragen.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer

Ab wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei
Steuerfreiheit liegt in der Regel vor, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt wurde.

Welcher Steuersatz gilt bei der Spekulationssteuer
Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer können zusätzlich anfallen.

Welche Kosten kann ich berücksichtigen
In der Regel sind wertsteigernde Investitionen sowie Kauf und Verkauf betreffende Nebenkosten zu prüfen. Die korrekte Zuordnung hängt vom Einzelfall ab.